Pachtverträge für Datschen sind Drei-Monats-Frist kündbar

Telefonforum: Drei Experten beantworteten am Mittwoch Fragen zum Datschen-Kündigungsschutz.

Ohne Einverständnis des Verpächters darf das Häuschen nicht vermietet werden. Archivfoto: Beier

Ohne Einverständnis des Verpächters darf das Häuschen nicht vermietet werden. Archivfoto: Beier

Foto: zgt

Falls der Vertrag für unsere Datsche nach 2015 gekündigt wird: Bekommen wir noch eine Entschädigung zum Zeitwert? Und wer legt den fest?

Bis zum Ende der siebenjährigen Investitionsschutzfrist muss auch nach dem 3. Oktober 2015 eine Entschädigung zum Zeitwert der Baulichkeit und der Anpflanzungen gezahlt werden. Der Zeitwert wird per Gutachten festgestellt. In dem Zusammenhang wichtig zu wissen: Eine Entschädigung steht erst ab Besitzübergang des Bungalows zu, die mit der Schlüsselübergabe erfolgt. Ab diesem Zeitpunkt haben Sie keinen Zugang mehr zu dem Bungalow. Daher sollte ein Gutachten zuvor erstellt worden sein.

Gibt es denn nach dem Ende der Investitionsschutzfrist gar keine Entschädigung mehr?

Zwar fällt dann die Entschädigung nach dem Zeitwert weg. Sie können im Falle einer Kündigung aber eine Entschädigung verlangen, insoweit die Bebauung mit einem Wochenendhaus den Verkehrswert des Grundstücks erhöht hat. Das gilt bei den Datschen nach dem 3. Oktober 2022. Bei den Garagen ist es bereits seit dem 1. Januar 2007 so. Übrigens können Sie die Entschädigung in Sachen Verkehrswerterhöhung schon heute beanspruchen, wenn Sie als Pächter selber Ihren Vertrag kündigen.

Meine Frau und ich sind nun über 70. Wir würden unsere Datsche, die wir zu DDR-Zeiten auf Pachtland errichtet haben, gern abgeben, weil wir es nicht mehr schaffen. Allerdings hatte man uns vor Kurzem den Kauf des Grundstücks zu recht günstigen Bedingungen angeboten. Wir sind nun hin- und hergerissen: Sollen wir kaufen oder den Vertrag kündigen?

Selbst für Ihr Vorhaben, das Grundstück aufzugeben, kann der vorherige Kauf eine günstige Lösung sein. Denn damit haben Sie erst einmal das Eigentum an Ihrem Bungalow gesichert, das ansonsten bei einer Auflösung des DDR-Pachtver-trages automatisch an den Grundstückseigentümer fiele. Nach dem Grundstückskauf könnten Sie im nächsten Zug Grundstück und Häuschen weiterverkaufen. Vor Ihrer Entscheidung sollten Sie aber testen, ob es für Ihr Wochenendgrundstück überhaupt Interessenten gibt.

Wir würden unseren Bungalow mit Vertrag aus DDR-Zeiten gern an Urlauber vermieten. Dürfen wir das?

Ohne Einverständnis des Verpächters dürfen Sie Ihr Häuschen nicht vermieten. Ansonsten kann Ihnen eine Kündigung wegen vertragswidriger Nutzung drohen.

Anders sähe die Lage aus, wenn Grund und Boden Ihnen selber gehören würden.

Wir besitzen einen Garten in einer Kleingartenanlage und außerdem eine Garage auf Pachtland. Gilt auch hier die Kündigungsmöglichkeit ab 2015?

Nein, beides hat damit nichts zu tun. Das Jahr 2015 betrifft nur Grundstücks-Pachtverträge für Datschen aus DDR-Zeit und besagt, dass die Grundstückseigentümer die Pachtverträge mit einer Frist von drei Monaten kündigen können, nicht aber automatisch kündigen müssen. Für den Pachtgarten in Ihrer Kleingartenanlage gelten ausschließlich die Regelungen des Bundeskleingartengesetzes. Für zu DDR-Zeiten errichtete Garagen auf Pachtland endete der Kündigungsschutz bereits am 31. Dezember 1999. Diese Pachtverträge können seit 1. Januar 2000 mit einer dreimonatigen Frist gekündigt werden. Das Jahr 2015 spielt hier keine Rolle.

Unseren Pachtvertrag für die Garage will der Grundstückseigentümer kündigen. Können Abrisskosten auf uns zukommen?

Will der Grundstückseigentümer nach Kündigung des Pachtvertrages und Besitzübergabe die Garage abreißen, kann er Sie bei Abriss innerhalb eines Jahres zu 50 Prozent an den Abrisskosten beteiligen. Erfolgt der Abriss erst ein Jahr nach Besitzübergang, darf Ihnen der Grundstückseigentümer keine Abrisskosten mehr aufbürden. Sollte er die Garage entgegen seiner Ankündigung weiter vermieten, steht Ihnen eine Entschädigung infolge Werterhöhung des Grundstückes vom Grundstückseigentümer zu. Mit Blick darauf sollten Sie Ihren Besitz fotografieren, um einen dokumentarischen Beleg zu haben.

Kann ich meine Bungalow auf Pachtland an meinen Sohn vererben? Oder fällt er nach meinem Tod auch an die Kommune als Grundstückseigentümerin?

Ihr Sohn als Erbe tritt nach Ihrem Tod vollständig in den Nutzungsvertrag ein. Allerdings muss der Erbe unverzüglich den Grundstückseigentümer über den Todesfall und die Erbfolge informieren.

Wahrscheinlich wird dann nichts weiter passieren. Theoretisch hätte die Gemeinde allerdings ein Sonderkündigungsrecht.

Ist es richtig, dass das Ende der Kündigungsschutzfrist bei Erholungsgrundstücken nicht auf Nutzer zutrifft, die ein bestimmtes Alter erreicht haben?

Ja, wer am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr bereits überschritten hatte, für den gilt ein lebenslanger Kündigungsschutz. Das dürfte aber wahrscheinlich nicht mehr auf viele Pächter zutreffen.

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