Es sind Geschichten wie diese, die immer wieder die Runde unter Familien, Freunden und Arbeitskollegen machen: Eine Freundin, eine Kollegin sucht eine Wohnung, sie findet erst einmal nur ein überteuertes Zimmer in der Großstadt, wenig mehr als 20 Quadratmeter, möbliert, knapp 1000 Euro. Kalt. Sehr kalt.

Mieterverbände, aber auch die Regierung selbst haben erkannt, dass am Wohnungsmarkt geschummelt, gegiert und betrogen wird. Kriminelle sind Einzelfälle. Doch auch private, ehrliche Vermieter profitieren von der Unwucht zwischen hoher Nachfrage nach günstigen Wohnungen und dem knappen Angebot. Manche nutzen das aus.

1. Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Eine Immobilienfinanzierung ist ein Darlehen, das für den Kauf, Bau oder die Renovierung einer Immobilie genutzt wird. Es wird meist über mehrere Jahrzehnte zurückgezahlt.

2. Was versteht man unter Immobilienkreditzinsen beziehungsweise Bauzinsen?

Der Immobilienkreditzins oder Bauzins ist der Zinssatz, den Banken für eine Baufinanzierung oder einen Immobilienkredit berechnen. Er gibt an, wie viel Zinsen ein Kreditnehmer für das geliehene Geld zahlen muss.

3. Wie hoch sind die aktuellen Zinsen für einen Immobilienkredit?

Die Zinsen hängen von der Marktlage und Ihrer Bonität ab. Aktuell liegen Zinsangebote zwischen drei bis fünf Prozent, je nach Laufzeit und Eigenkapital. In unserem Kredit-Zinsen-Ticker finden Sie die aktuellen Konditionen.

4. Wie hoch ist der aktuelle Zins für einen 10-jährigen Immobilienkredit?

Die Zinsen, für einen Immobilienkredit schwanken, sind jedoch seit Anfang März rasant gestiegen. Derzeit liegen die Top-Zinsen laut dem Finanzierungsvermittler Dr. Klein zwischen 3,09 bis 3,93 Prozent (Stand: 04.06.2025, effektiver Jahreszins).

5. Welche Darlehensarten gibt es?

• Annuitätendarlehen: Feste monatliche Raten (Zinsen plus Tilgung).
• Volltilgerdarlehen: Kredit ist am Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt.
• Endfälliges Darlehen: Tilgung erfolgt erst am Laufzeitende.
• Bausparvertrag: Kredit beseht aus Sparphase und Darlehensphase.

Die vier Finanzierungsarten gibt es auch hier im Überblick.

6. Wie viel Eigenkapital sollte ich bei einer Immobilienfinanzierung einbringen?

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser sind die Zinssätze. „Eine gute Faustregel ist, neben den Kaufnebenkosten zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Damit erreicht man eine Beleihungsgrenze von 80 Prozent oder 90 Prozent, was in der Regel zu attraktiveren Konditionen führt“, sagt Daniel Fersch Spezialist für Baufinanzierung und Ratenkredit bei Dr. Klein.

7. Wie hoch sind die Zinsen bei einer 100-Prozent-Immobilienfinanzierung?

​Eine 100-Prozent-Immobilienfinanzierung, auch Vollfinanzierung genannt, bedeutet, dass der gesamte Kaufpreis einer Immobilie durch ein Darlehen abgedeckt wird, ohne dass Eigenkapital eingebracht wird. In vielen Fällen werden auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision mitfinanziert, was als 110-Prozent-Finanzierung bezeichnet wird. ​

Bei einer Vollfinanzierung tragen die Banken ein höheres Risiko, da kein Eigenkapital als Sicherheit vorhanden ist. Dieses erhöhte Risiko führt in der Regel zu höheren Zinssätzen im Vergleich zu Finanzierungen mit Eigenkapital. Aktuell liegen die Zinssätze für Baufinanzierungen laut Dr. Klein zwischen 3,32 und 3,98 Prozent (Stand: 14. März 2025). Bei einer Vollfinanzierung ist es wahrscheinlich, dass der Zinssatz am oberen Ende dieser Spanne liegt oder sogar darüber hinausgeht, abhängig von Faktoren wie Bonität, Einkommen und dem Wert der Immobilie.​

8. Was prüft die Bank bei einer Immobilienfinanzierung?

• Bonität – Kreditwürdigkeit des Antragstellers (Einkommen, Schufa, bestehende Schulden).
• Finanzierungszweck – Handelt es sich um einen Kauf, Bau, Modernisierung, Anschlussfinanzierung, Eigenheim oder Kapitalanlage.
• Eigenkapital – Wie viel eigenes Geld eingebracht wird.
• Objektwert – Marktwert der Immobilie als Sicherheit.
• Beruf und Stabilität – Sicheres und langfristiges Einkommen.

9. Wie lange sollte die Zinsbindung bei einer Immobilienfinanzierung sein?

„Die typische Zinsbindung beträgt zehn Jahre – das ist auch die Laufzeit, für die meist die besten Konditionen angeboten werden“, erklärt Fersch. Die meisten Kunden wählen seiner Erfahrung nach eine Zinsbindung zwischen zehn und 20 Jahren, je nach individueller Strategie und Risikobereitschaft. Hier erfahren Sie außerdem, welchen Richtwert es bei der Zinsbindung gibt.

10. Immobilienfinanzierung: Wie hoch sollte die Tilgung sein?

Die Tilgung bezeichnet die Rückzahlung des aufgenommenen Darlehens in der Baufinanzierung. Sie stellt den Teil der monatlichen Rate dar, mit dem das Darlehen tatsächlich zurückgeführt wird – im Gegensatz zu den Zinsen, die an die Bank gezahlt werden. Sebastian Schick von der Finanzplattform biallo.de rät, bei der aktuellen Zinslage eine Tilgungsrate von mindestens zwei Prozent zu wählen – besser seien allerdings 2,5 bis 3 Prozent. Eine Beispielrechnung zeigt die richtige Balance bei der Tilgung.

11. Was ist die Beleihung bei einer Immobilienfinanzierung?

Die Beleihung bei der Immobilienfinanzierung bezeichnet das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert ist der geschätzte Wert der Immobilie, den die Bank als Sicherheit für das Darlehen heranzieht. Eine 80%-Beleihung bedeutet also, dass sich die maximale Höhe des Immobilienkredites auf bis zu 80 Prozent des Immobilienwertes beläuft. Somit müssen Kreditnehmende mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen.

12. Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung. Entweder verlängern Sie bei der aktuellen Bank oder wechseln zu einem besseren Anbieter.

Mithilfe von Kurzzeitverträgen können Vermieter den Schutz der Mieter aushebeln. Es gelten keine Mietpreisbremse, nicht die rechtlichen Begrenzungen bei Mieterhöhungen, der Kündigungsschutz ist begrenzt. Wohnungen werden für ein paar Monate vermietet. Viele der Wohnungen sind möbliert. Das ist gut, schafft beim Mietpreis aber Intransparenz.

Vor allem eines muss endlich passieren: eine Offensive beim sozialen Wohnungsbau

Bald sollen Vermieter explizit ausweisen, wie hoch der Anteil der Möbel am Gesamtmietpreis ist. Und es sollen nicht mehr als fünf Prozent der Kaltmiete berechnet werden können. Auch Kurzzeitmietverträge will die Bundesregierung straffer regeln, eine Höchstgrenze für sechs Monate einführen.

Beides ist richtig. Gerade in Metropolen ist der Mietmarkt entgrenzt, profitieren große Wohnungsgesellschaften und private Erben von der Not der Menschen. Und vom Versagen der Baupolitik. Denn Gesetze allein reichen nicht aus, um die Lage für Wohnungssuchende zu verbessern. Vor allem eines muss endlich passieren: eine Offensive beim sozialen Wohnungsbau.