Wer zuletzt eine Immobilie verkaufen wollte, brauchte mitunter starke Nerven. Mit der hohen Inflation stiegen auch die Bauzinsen rasant an, von unter einem Prozent auf teils mehr als vier Prozent. Im Zuge der Energiekrise und der monatelangen Debatten rund um das Gebäudeenergiegesetz büßten vor allem unsanierte Gebäude drastisch an Wert ein. Der Neubau brach ein, Immobilienentwickler gingen pleite. Eine Gemengelage, die viele Käufer abschreckte – und bei denen, die verkaufen mussten, für Frust sorgte. Jahrelang kannten Immobilienpreise nur eine Richtung: steil aufwärts. Die plötzliche Korrektur erwischte viele Verkäufer kalt.
Langsam aber erholt sich der Wohnungsmarkt. Die Baugenehmigungen zogen im ersten Halbjahr um 2,9 Prozent an, auch bei den Kaufpreisen hat sich ein stabiles Niveau eingependelt. Ein Sektor, der offenbar besonders gut aus der Krise zu kommen scheint, sind Zinshäuser, also Mehrfamilienhäuser, Geschäfts- und Wohnhäusern mit mehreren Wohnungen, die einem Eigentümer gehören. Das geht aus dem Zinshausmarktbericht des Berliner Investmentmaklerhauses Michael Schick Immobilien hervor, der dieser Redaktion exklusiv vorliegt. „Die Talsohle ist definitiv durchschritten“, sagte Michael Schick, geschäftsführender Gesellschafter der gleichnamigen Maklerfirma und Herausgeber des Berichts.
Mehrfamilienhaus kaufen: „Käufer und Verkäufer begegnen sich auf Augenhöhe“
Ausgewertet wurden auf Grundlage der kommunalen Gutachterausschüsse alle Käufe, die im vergangenen Jahr in den 50 größten deutschen Städten tatsächlich zustande gekommen sind. Im Gegensatz zu den Angebotspreisen, über die Immobilienportale regelmäßig informieren, handelt es sich also um tatsächlich realisierte Käufe und gezahlte Preise.
11.102 Kaufverträge über Zinshäuser wurden demnach in den 50 größten deutschen Städten 2024 abgeschlossen – ein Plus von 24 Prozent gegenüber dem Vorjahr und der erste Anstieg seit 2021. Auch die Umsätze zogen demnach wieder an: Transaktionen im Gesamtvolumen von 17,6 Milliarden Euro wurden im vergangenen Jahr durchgeführt, hier lag das Plus sogar bei 38 Prozent im Vorjahresvergleich. Insgesamt gibt es nach Angaben des Statistischen Bundesamtes bundesweit rund 3,5 Millionen Mehrfamilienhäuser, in denen sich 23,5 Millionen Wohnungen befinden.
„Nach zwei Jahren deutlicher Preiskorrekturen und einer kurzen Phase als Chancenmarkt begegnen sich am Zinshausmarkt Verkäufer und Käufer aktuell zum ersten Mal nach sehr langer Zeit wieder auf Augenhöhe“, heißt es in dem 117-seitigen Papier. Was aber heißt das für jene, die jetzt ihre Immobilie verkaufen oder kaufen wollen? Und wer sind eigentlich die Käufer?
Zinshaus erwerben: „Zeit der Schnäppchen ist vorbei“
„Die Zeit der Schnäppchen ist vorbei“, konstatiert Schick. 2023 habe es die Chance gegeben, Mehrfamilienhäuser sehr preiswert zu erwerben, weil es mehr Angebot als Nachfrage gegeben hätte. Trotzdem sei der jetzige Zeitpunkt für Investoren nicht ungünstig, glaubt der langjährige Chef und heutige Ehrenpräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). „Es gibt ein hohes Maß an Stabilität. Das ist ganz selten am Markt.“ Sowohl steigende als auch fallende Märkte seien schwierig für Anleger, beide Situationen erzeugten Druck bei der Verkauf- und Kaufentscheidung.
In der jetzigen Phase aber, das würden auch die Daten aus dem ersten Halbjahr des laufenden Jahres zeigen, gebe es eine Seitwärtsbewegung. „Es ist nicht mehr so wie noch vor drei Jahren, dass man jeden Preis akzeptieren muss, weil sonst jemand anders zuschnappt“, sagt Schick. Und gleichzeitig sei es auch nicht so wie 2023, wo Verkäufer bis an ihre Schmerzgrenzen gehen mussten, um ihre Immobilien überhaupt veräußern zu können. „Die jetzige Marktsituation führt dazu, dass man eine Kauf- oder Verkaufentscheidung bewusst und begründet treffen kann“, ist Schick überzeugt.
Zinshäuser: Vor allem in Berlin wird viel gehandelt
Ein näherer Blick in die Daten zeigt aber eine auffällige Entwicklung. Längst nicht alle Städte sind wieder im Aufschwung begriffen. Fast jeder vierte Verkauf und Kauf findet demnach in Berlin statt, fast jeder zehnte in München. Zusammen haben die sieben sogenannten A-Städte, neben Berlin und München noch Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart laut des Berichts einen Marktanteil von 55 Prozent.
Insbesondere die Hauptstadt werde zunehmend auch für ausländische Investoren wieder interessant, sagt Schick, „Berlin hat eine internationale Strahlkraft. Es ist ein Magnet für Zuzug, Jobs, Kultur, Freizeit, Hochschulen“, zählt Schick auf. Und internationale Investoren würden sich auch nur bedingt an der deutschen Mietregulierung stören, da sie im Vergleich zu anderen Metropolen wie Paris oder London in Berlin stärkere Wachstumschancen sehen würden. Wie viele ausländische Investoren sich genau auf dem Markt tummeln, lässt sich aus den Daten nicht herauslesen. „Unsere Schätzungen gehen von rund 15 Prozent aus“, sagt Schick.
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Mehrfamilienhäuser werden vor allem von privaten Investoren gehandelt
Mehr als jedes zweite Zinshaus werde dagegen von privaten Investoren an private Investoren verkauft. „Das ist ein schönes Signal – die Anleger glauben an ihre eigene Stadt. Das spricht für ein gesundes Marktwachstum“, fasst Schick zusammen.
Zunehmend spiele auch die Alterung der Gesellschaft eine Rolle. Ältere Eigentümer würden häufig die Komplexität ihrer Wertanlagen reduzieren wollen, der Verkauf einer vermieteten Immobilie gehöre dazu. Auch hätten viele ältere Eigentümer keine Lust mehr auf energetische Sanierungen, manchmal sei auch die Finanzierung im Alter kompliziert. Ab einem gewissen Alter werden Banken zunehmend zurückhaltend bei der Kreditvergabe.
Trotz der ungleichen demografischen Verteilung gebe es noch genügend private Interessenten, die eine solche Immobilie etwa als Geldanlage für die eigene Altersvorsorge nutzen wollen würden, sagt Schick. Diese jüngere Generation sei auch eher bereit, den „Weg in die Dekarbonisierung“ des Gebäudebestands mitzugehen.
Nicht ganz so euphorisch bewertet dagegen der Eigentümerverband Haus und Grund die Situation. Zwar sei die aktuelle Marktbelebung eine gute Nachricht, sagte Haus und Grund-Präsident Kai H. Warnecke dieser Redaktion. Aber: „Ohne spürbare Entlastungen beim Erwerb und bei der Sanierung bleibt Wohneigentum für viele außer Reichweite.“ Warnecke forderte etwa Entlastungen bei der Grund- und Grunderwerbsteuer sowie niedrigere Energiekosten. „Vor allem aber müssen Privatpersonen wieder ermuntert werden, Wohnraum zu vermieten, damit sie ihr Geld nicht anderweitig anlegen“, sagte der Eigentümerverband-Präsident. Das aktuelle Mietrecht sei allerdings durchzogen von „Misstrauen gegenüber dem vermietenden Bürger.“
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Mieten steigen konstant – aber keine „wilden Mietpreisspekulationen mehr“
Eine nachhaltige Wende am Wohnungsmarkt sei die derzeitige Erholung nicht, warnte Warnecke. Der Neubau bleibe schwach. Gerade diese Situation ist allerdings für diejenigen, die derzeit in der Lage und willens sind, ein Zinshaus zu erwerben, attraktiv, meint Investmentmakler Schick. Kurz- und mittelfristig sei nicht mit einer Trendumkehr am Immobilienmarkt zu rechnen. „Es gibt zu wenig Wohnraum, der Neubau kommt nicht in dem Maße voran, den es für einen ausgeglichenen Markt bräuchte“, sagt Schick. Auch die Mieten würden absehbar nicht sinken. Im Gegenteil. Im Zinshausmartbericht wurde im vergangenen Jahr eine durchschnittliche Mietpreissteigerung von 3,5 Prozent im Bestand und 3,9 Prozent im Neubau ermittelt.
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Gerade im Neubau sei diese Steigerung angesichts der langen Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen moderat, findet Schick. „Das weist darauf hin, dass die Grenze der Leistbarkeit bei den Mieterinnen und Mietern erreicht ist“, sagt Schick. Zwar gebe es noch Mietpreissteigerungen oberhalb der Inflationsrate, aber keine „wilden Mietsteigerungsspekulationen“ mehr.
Das teuerste Pflaster bleibt – wenig überraschend – laut des Berichts München. 5.800 Euro mussten Kaufinteressierte im vergangenen Jahr für den Quadratmeter im Schnitt für Mehrfamilienhäuser zahlen. Im Neubau waren es demnach sogar 9.650 Euro. In München wurden für Mehrfamilienhäuser demnach 5.416 Euro für den Quadratmeter, in Rostock in Küstennähe 5.155 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.
