Mietpreisbremse: Wie sich Mieter jetzt wehren können

Berlin  Für viele Bürger in größeren Städten oder Ballungsräumen sind steigende Mieten und knapper Wohnraum ein großes Problem.

Wer seine Wohnung modernisieren lässt, steigert ihren Wert. Die Kosten holen sich Vermieter oft über eine Mieterhöhung zurück. Die Bundesregierung will diesen Betrag in Zukunft deckeln

Wer seine Wohnung modernisieren lässt, steigert ihren Wert. Die Kosten holen sich Vermieter oft über eine Mieterhöhung zurück. Die Bundesregierung will diesen Betrag in Zukunft deckeln

Foto: dpa/PA/Inga Kjer

Für viele Bürger in größeren Städten oder Ballungsräumen sind steigende Mieten und knapper Wohnraum ein großes Problem. Die Entwicklung sollte durch die Mietpreisbremse gestoppt werden, die 2015 eingeführt wurde. Doch bislang hat die Maßnahme „insgesamt nicht zu den erhofften Wirkungen geführt“, wie es in einem Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums zum Schutz vor überhöhten Mieten heißt, den das Bundeskabinett am Mittwoch beschlossen hat. Die Neuregelung soll die Position der Mieter stärken. „Die hohen Mieten sind die neue soziale Frage“, erklärte Justizministerin Katarina Barley (SPD). Auch Innenstädte müssten für Normalverdiener bezahlbar bleiben.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse bislang?

Bei Neuvermietung einer Wohnung darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Damit will die Regierung verhindern, dass Vermieter die Gelegenheit zu Preissprüngen nutzen, sobald die Mieter wechseln. Die Regelung gilt für Gebiete mit „angespannten Wohnungsmärkten“. Festgelegt werden diese von den Kommunen. Aber es gibt Ausnahmen: So gilt die Zehn-Prozent-Regel nicht für die Erstvermietung in Neubauten oder den Vertragsabschluss nach einer umfassenden Modernisierung. Außerdem herrscht Bestandsschutz für Mieten; das heißt, wenn schon der Vormieter einen Preis über der Zehn-Prozent-Grenze gezahlt hat, kann der Mieter das auch vom Neumieter verlangen.

Was soll sich für die Mieter verbessern?

Die Beweislast soll zugunsten der Mieter umgekehrt werden. Vermieter sollen in Zukunft vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert darüber Auskunft erteilen, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt, etwa eine höhere Vormiete oder eine Modernisierung. Nur wenn sie diese Auskunft erteilt haben, können sie sich später auf die Ausnahme berufen. Wenn sich der Immobilienbesitzer beispielsweise darauf beruft, dass bereits die Vormiete beträchtlich über dem Mietspiegel lag, muss er deren genaue Höhe nennen. Bisher ist es Mietern kaum möglich, dies in Erfahrung zu bringen.

Wie kann man sich wehren?

Für die Mieter wird es leichter, eine überhöhte Miete zu rügen. Derzeit müssen sie eine detaillierte Begründung an den Vermieter schicken und Fakten vorlegen. In Zukunft soll der Satz „Ich rüge die Höhe der Miete“ ausreichen. Zu viel gezahlte Miete, die nach der Rüge fällig wurde, kann zurückverlangt werden. Schikanöse Maßnahmen, mit denen Mieter aus ihrer Wohnung vertrieben werden sollen, sollen künftig mit bis zu 100 000 Euro geahndet werden.

Wie wirken sich Modernisierungen in Zukunft auf die Mieten aus?

Lässt ein Hauseigentümer die Wohnung modernisieren – zum Beispiel durch den Einbau neuer Fenster, eines neuen Bades oder einer besseren Heizung – darf er bisher elf Prozent der Kosten auf die Miete umlegen. Künftig sollen es nur noch acht Prozent sein – das gilt aber nur in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt und erst mal nur für fünf Jahre. Gleichzeitig wird für die absoluten Mietpreise aber eine Kappungsgrenze eingeführt, die für alle gilt: Der Quadratmeterpreis darf durch Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren um höchstens drei Euro pro Monat steigen.

Was sagt der Mieterbund zu diesem Punkt, was die Hausbesitzer?

Dem Mieterbund geht die Verschärfung nicht weit genug. Er plädiert dafür, „die Modernisierungsumlage bundesweit auf vier Prozent abzusenken“. Haus & Grund, der Verband der Immobilienbesitzer, sagt dagegen, „dass sich diese Änderungen negativ auf den altersgerechten Umbau und die energetische Modernisierung von Mietwohnungen auswirken“. Es werde „Eigentümern fast unmöglich gemacht, ihren Teil zu den Klimaschutzzielen beizutragen“. Durch eine geringere Umlage und einen niedrigeren Modernisierungsgewinn falle der Anreiz für Investitionen weg.

Wird der Mieter nun deutlich besser gestellt?

Theoretisch wird die Position der Mieter zwar gestärkt. Ob sich das aber praktisch auswirkt, steht auf einem anderen Blatt. Wegen des knappen Wohnungsangebotes sind Mieter heute bereit, vieles zu akzeptieren, damit sie überhaupt eine Wohnung bekommen. Wahrscheinlich trauen sich viele nicht, selbst eine offensichtlich überhöhte Miete infrage zu stellen, um das Verhältnis zum Hauseigentümer nicht zu belasten. Der Mieterbund kritisiert zudem, dass „alle Ausnahmebestimmungen bestehen bleiben“. Gerade die Preise für Neubauwohnungen sprengen oft den Rahmen, der Bürgern mit normalen Einkommen gesetzt ist. Daran wird sich durch die Mietpreisbremse gar nichts ändern.

Ist der Entwurf schon die endgültige Fassung?

Nein. Der Gesetzentwurf der Regierung geht nun ins Parlament. Die Unionsfraktion meldete am Mittwoch bereits Bedarf für Überarbeitungen an. Dabei könnte die eine oder andere Regelung noch wegfallen, die sich zugunsten der Mieter auswirkt.

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