Berlin. Die Mietpreisbremse zeigt laut einer Studie kaum Wirkung. Währenddessen scheitern alternative Baukonzepte an bürokratischen Hürden.

Zehntausende Demonstranten auf den Straßen und die hitzige Enteignungsdebatte haben die Miete in den vergangenen Wochen zu einem Reizwort werden lassen. Bisher hat die Bundesregierung auf die drastische Mietpreissteigerung in den Metropolen kaum Antworten parat.

Bundesinnenminister Horst Seehofer (CSU), zuständig für das Bauressort in der Regierung, betont stetig, dass nur „bauen, bauen, bauen“ helfe, um den steten Erhöhungen Einhalt zu gebieten.

Nur: Bis neuer Wohnraum geschaffen ist, bleiben in den Großstädten Massenbesichtigungen an der Tagesordnung und die Preise liegen weit über der Faustregel, wonach die Miete nicht mehr als ein Drittel des Gehalts kosten sollte.

Um die Mietsteigerungen zu dämpfen, hat die Regierung auf Initiative von Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) zu Jahresbeginn die Mietpreisbremse verschärft.

Studie: Mietpreisbremse entfaltet nur eine kurze Wirkung

Die Miete darf demnach in sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen und eine Mieterhöhung darf nicht über zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Eine Studie des Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung (RWI), die unserer Redaktion vorliegt, zeigt aber, dass die gewünschten Effekte kaum eintreten. Kurzfristig verringert die Mietpreisbremse den Mietenanstieg lediglich um 2,5 Prozent.

In der Beispielrechnung der Studienautoren sparen Mieter einer Dreizimmerwohnung in Berlin mit 60 Quadratmetern so 12,50 Euro im Monat. Schon nach einem bis 1,5 Jahren verpufft der Effekt aber wieder und die Mietpreise liegen auf demselben Niveau, das sie auch ohne Mietpreisbremse erreicht hätten.

In der kurzen Zeit, in der sich die Mietpreisbremse als wirkungsvoll erweist, profitieren vor allem Mieter von großen Wohnungen mit schlechter Ausstattung und einem kleinen Quadratmeterpreis.

„Aus den Daten lässt sich schlussfolgern, dass die Mietpreisbremse eher bei einfachen Familienwohnungen als beim Penthouse greift und damit ihren angedachten Zweck erfüllt. Letztlich ist der Gesamteffekt aber gering“, sagte Studienautor Philipp Breidenbach unserer Redaktion.

Bauwirtschaft setzt auf Produktion in Serie

Wie können Mieter vor weiter steigenden Mieten geschützt werden, wenn die Mietpreisbremse nicht wirkt und der Neubau lange dauert? „Mietpreissteigerungen lassen sich dämpfen, indem das Angebot an bezahlbarem Wohnraum gesteigert wird und das möglichst schnell“, sagte Anne Katrin Bohle, Staatssekretärin im Innenministerium unserer Redaktion.

Eine Möglichkeit des schnellen Wohnungsneubaus sieht Bohle im seriellen und modularen Bauen nach dem Baukastenprinzip. Wohneinheiten werden dabei in einer Fabrik produziert und am Zielort per Kran aufeinander gesteckt. „Der Bund wird auch selbst Bauprojekte in serieller und modularer Bauweise umsetzen“, sagte Bohle.

Nach einer europäischen Ausschreibung, unter anderem vom Bundesinnenministerium und dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), wurde im April ein erstes Wohnhaus im hessischen Idstein im „Lego-Prinzip“ gebaut.

Der Vorteil dieser Bauweise: Das Haus war nach vier Monaten bezugsfertig, die Gesamtkosten waren mit 2350 Euro pro Quadratmeter als Festpreis angesetzt und lagen laut GdW unter den durchschnittlichen Herstellungskosten für Mehrfamilienhäuser in Deutschland.

Vonovia bemängelt Landesbauordnungen

Auch Deutschlands größtes Wohnungsunternehmen, die Vonovia SE, baut Wohnmodule in Serie. 2016 wurde eine erste Wohneinheit in Bochum fertiggestellt, mittlerweile seien Einheiten im niedrigen vierstelligen Bereich hinzugekommen.

„Es steht außer Frage, dass wir mehr Angebot an Wohnungen brauchen. Insbesondere in den gut nachgefragten Städten ist serieller Neubau ein gutes Mittel, um bezahlbaren und benötigten Wohnraum zu schaffen“, sagte Vonovia-Vorstandschef, Rolf Buch, unserer Redaktion.

Dass modulare Wohneinheiten nicht häufiger gebaut werden, liege unter anderem an den 16 verschiedenen Bauverordnungen der Länder. In Kombination mit den Personalengpässen in den Bauämtern sorgten die Verordnungen laut Vonovia dafür, dass Genehmigungen oft lange auf sich warten ließen.

Grüne fordern Holzbaustrategie

Das sorgt auch in der Politik für Unverständnis. „Das serielle und modulare Bauen sind wichtige Bausteine, um schnell und im großen Stil neuen Wohnraum zu schaffen. Leider haben die Länder das noch nicht erkannt“, kritisiert Daniel Föst, baupolitischer Sprecher der FDP.

Chris Kühn, Grünen-Sprecher für Wohnungspolitik forderte, das serielle Wohnen mit einer Holzbaustrategie zu verknüpfen. In Schweden habe eine solche Strategie dazu geführt, kostengünstiger und schneller zu bauen. Schweden fördert seit 2002 den Bau mit Holz, bis 2025 sollen die Hälften aller Neubauten Holzgebäude sein.

Dachausbau spart Baufläche

Zwar könnte in Serie kostengünstiger gebaut werden, mehr Baufläche stünde aber nicht zur Verfügung. Flächensparend ist wiederum der Dachausbau. Laut einer Studie der Technischen Universität Darmstadt und des Pestel-Instituts birgt der Ausbau von Dachgeschossen das Potenzial bundesweit von bis zu 1,5 Millionen neuen Wohnungen.

„Für den Wohnungsneubau gibt es sicher keinen Königsweg. Nachverdichtungen, Aufstockungen und Dachgeschossausbau sind eine Variante, werden aber sicherlich nicht zu zigtausend preiswerten Mietwohnungen in den Ballungszentren führen“, sagte Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes unserer Redaktion.

Tiny Houses – Häuser auf Rädern

Ein weiteres Wohnkonzept erfreut sich immer größerer Beliebtheit: Das „Tiny House“. Die Minihäuser sind meist zwischen zehn und 20 Quadratmeter groß und schon in einfacher Form für rund 30.000 Euro erhältlich. Bisher nutzen Städte die Häuser als billige Wohnungen für Bedürftige, in Berlin gibt es zudem einen „Bauhaus Campus“, auf dem in Tiny Houses neue Wege der Baukultur untersucht werden sollen.

Immerhin 13 Prozent könnten sich laut einer Befragung des Baufinanzierungs-Vermittlers Interhyp vorstellen, in einem Tiny House zu wohnen. Allerdings kommt man auch im Tiny House schnell an seine Grenzen: Steht das Tiny House auf einem Grundstück, fällt es unter die Bauordnung und muss genehmigt werden. Je nach Bundesland und Kommune kann das mit einer Ablehnung enden.

Bye-bye Bargeld? Deutsche zahlen erstmals öfter mit Karte

zrb